Hay 475 casas y pisos en venta en Donostia - San Sebastián con precios que van desde los 145.000 € hasta los 5.000.000 € con un precio promedio de 796.606 €
Casas en venta en Donostia - San Sebastián: guía para compradores
Donostia - San Sebastián ocupa un lugar singular en el mapa inmobiliario del País Vasco y de toda España. Enclavada entre el mar Cantábrico y las laderas del monte Urgull y el monte Igueldo, la capital guipuzcoana combina una calidad de vida reconocida internacionalmente con una economía sólida y una identidad cultural propia. Adquirir una vivienda aquí (ya sea como residencia habitual, como inversión en alquiler o como segunda residencia) significa apostar por un mercado maduro, estable y con una demanda sostenida a lo largo del tiempo.
Tipos de viviendas en venta en Donostia - San Sebastián
El parque residencial de la ciudad está dominado por el piso o apartamento, reflejo de la densidad urbana de una capital compacta. Los pisos de dos y tres dormitorios en edificios entre medianeras son la oferta más habitual, aunque también se encuentran áticos con terraza, dúplex en plantas superiores y estudios orientados a compradores individuales o inversores. Las viviendas unifamiliares (chalés adosados o exentos) son mucho más escasas dentro del municipio y aparecen principalmente en zonas periféricas como Añorga, Zubieta o Igeldo, donde la parcela y el jardín propios resultan accesibles. Los compradores que buscan amplitud suelen explorar estas áreas o dirigirse a municipios del área metropolitana cercanos como Hernani, Lasarte-Oria o Usurbil.
Obra nueva y segunda mano: qué ofrece cada opción
La segunda mano concentra la mayor parte de las viviendas a la venta en San Sebastián. El centro histórico (la Parte Vieja) y el Ensanche, trazado a finales del siglo XIX con su característica arquitectura neoclásica y fachadas de piedra, alojan inmuebles de gran carácter que combinan elementos originales con rehabilitaciones más o menos recientes. El barrio de Gros, junto a la playa de la Zurriola, reúne edificios de principios y mediados del siglo XX que han experimentado una notable regeneración en las últimas décadas. La obra nueva, más concentrada en zonas de desarrollo como Riberas de Loiola y Zuatzu, ofrece certificaciones energéticas altas, distribuciones actuales y dotaciones como ascensor, garaje y trastero integrados desde el proyecto.
Barrios donde comprar en Donostia - San Sebastián
Cada barrio responde a un perfil de comprador distinto. El Ensanche, con sus amplios bulevares y proximidad a todos los servicios, atrae a familias y compradores consolidados que valoran la centralidad. Gros y Amara concentran una demanda diversa, desde jóvenes compradores hasta inversores orientados al alquiler, gracias a su ambiente dinámico y buena conectividad. Egia y Intxaurrondo son opciones más tranquilas y asequibles dentro de la ciudad, populares entre familias en crecimiento. Ondarreta y Antiguo, junto a la bahía de La Concha, representan la franja más exclusiva del mercado residencial donostiarra, con viviendas de grandes superficies y vistas al mar.
Vivir e invertir: lo que hay que tener en cuenta al comprar
La red de transporte urbano de Donostia conecta todos los barrios con frecuencia y eficiencia, mientras que la autopista A-8 y el tren de Euskotren facilitan los desplazamientos hacia Bilbao, Vitoria-Gasteiz e Irún. Los servicios educativos, sanitarios y culturales son amplios y de alta calidad, factores determinantes para familias que buscan estabilidad a largo plazo. A la hora de filtrar anuncios, conviene definir con precisión el tipo de inmueble, el número de habitaciones, la planta y si se prefiere obra nueva o segunda mano. También es recomendable activar alertas para no perder oportunidades en un mercado de alta rotación. Recuerde reservar un margen en su presupuesto para los impuestos y gastos asociados a la compraventa, que se suman al precio escriturado y varían según el tipo de operación.
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Precio de la vivienda en Donostia - San Sebastián — valor de tasación (Mitma, €/m²)
Para situar el mercado en Donostia - San Sebastián: el valor de tasación medio es de unos 5.659 €/m², según los datos del Ministerio de Transportes (Mitma) referidos al primer trimestre de 2026. Acumula una variación del +29,0% desde 2005.
Valor de tasación
5.659 €/m²
1T 2026 · provisional
Media anual 2022
4.561 €/m²
promedio del año
Variación 10 años
+6,4%
2012 → 2022
Variación desde 2005
+29,0%
2005 → 2022
Máximo histórico
2022
4.561 €/m²
Tasaciones 2009
1.463
muestra anual
Valor de tasación de la vivienda en Donostia - San Sebastián por año (€/m² — Fuente: Mitma)
| Año |
Valor tasado (€/m²) |
Variación anual |
| 2022 |
4.561 |
+13,9%
|
| 2013 |
4.004 |
−6,5%
|
| 2012 |
4.284 |
+6,2%
|
| 2011 |
4.033 |
−1,3%
|
| 2010 |
4.085 |
+5,6%
|
| 2009 |
3.870 |
−2,8%
|
| 2008 |
3.983 |
−2,3%
|
| 2007 |
4.078 |
+1,1%
|
| 2006 |
4.034 |
+14,1%
|
| 2005 |
3.534 |
—
|
El valor de tasación es el indicador oficial más actualizado del precio de la vivienda en España. En Donostia - San Sebastián, desde 2005, ha variado un +29,0%. Entre el mínimo de 2005 y el máximo de 2022 la diferencia es notable. Los datos corresponden al valor de tasación de la vivienda libre (no al precio de transacción) publicado por el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible (Mitma) y cubren el periodo 2005–2026 (último dato provisional).
Todo lo que necesitas saber para comprar en Donostia - San Sebastián
¿Cuánto cuesta de media comprar en Donostia - San Sebastián?
Hoy en día, comprar una vivienda en Donostia - San Sebastián cuesta de media unos 796.606 €, lo que viene a ser alrededor de 6.145 €/m².
¿Cuánta oferta hay para comprar en Donostia - San Sebastián?
La oferta actual ronda las 475 viviendas: 423 pisos y 52 casas.
¿Desde cuánto y hasta cuánto se puede encontrar en Donostia - San Sebastián?
La oferta arranca en torno a los 145.000 € y llega hasta los 5.000.000 €, así que hay margen tanto para presupuestos ajustados como para quien busca algo de lujo.
¿Cómo de grandes suelen ser las viviendas?
Suelen tener alrededor de 129 m². Las casas dan más espacio, con unos 363 m², mientras que los pisos se quedan alrededor de 102 m². Si lo que quieres es hacerte una idea de cuánto pagarás según el número de habitaciones, esta es la foto actual del mercado en Donostia - San Sebastián:
| Habitaciones | Superficie media | Precio medio |
|---|
| 1 habitación | 60 m² | 399.806 € |
| 2 habitaciones | 80 m² | 575.898 € |
| 3 habitaciones | 107 m² | 740.479 € |
| 4 habitaciones | 175 m² | 1.006.178 € |
| 5 habitaciones | 298 m² | 1.186.758 € |
| 6 habitaciones | 226 m² | 1.363.800 € |
¿Cuánto cuesta el metro cuadrado en Donostia - San Sebastián?
El precio medio se sitúa en 6.145 €/m². En los pisos sube hasta los 6.938 €/m², y en las casas baja a unos 4.219 €/m².
¿Qué es lo que más se vende en Donostia - San Sebastián?
El rey del mercado es el piso de tres habitaciones. Le siguen el piso de dos habitaciones y el piso de cuatro habitaciones.