Fianza y garantías del alquiler: qué dice la LAU y cuánto te pueden pedir
Un mes de fianza legal, dos como máximo de garantía adicional y un mes para devolverla sin intereses. Desgranamos el artículo 36 de la LAU para que sepas qué te pueden pedir al entrar y qué puedes exigir al salir.
Pocas cuestiones generan tantas dudas al firmar un alquiler en España como la fianza: cuánto es, si el propietario puede pedir más de un mes, qué diferencia hay entre la fianza y las garantías adicionales, dónde acaba ese dinero y cuándo se recupera. Todas las respuestas están en un mismo lugar: el artículo 36 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, la LAU.
La regla básica es sencilla. En vivienda habitual, la fianza legal es de una mensualidad de renta, ni más ni menos, y las garantías adicionales que se pacten por encima tienen un techo de dos mensualidades más. Todo lo que exceda esos límites es contrario a la ley. En esta guía repasamos el artículo 36 completo: el importe según el tipo de contrato, las garantías adicionales, el depósito obligatorio, la actualización, la devolución con intereses y las prácticas que la norma no permite, ni al propietario ni al inquilino.
Qué dice el artículo 36 de la LAU sobre la fianza
La fianza del alquiler no es un pacto libre entre las partes ni una costumbre del mercado. Es una obligación legal recogida en el artículo 36 de la LAU que, junto con el 37 sobre la formalización por escrito, forma parte del título IV de la ley, el de las disposiciones comunes.
Eso significa que se aplica a los dos tipos de arrendamiento que regula la norma: el alquiler de vivienda habitual y el arrendamiento para uso distinto del de vivienda, la categoría que engloba locales, oficinas y también los alquileres de temporada.
El núcleo del precepto es imperativo. La exigencia y prestación de la fianza es obligatoria al celebrar el contrato: el arrendador no puede renunciar a pedirla y el inquilino no puede negarse a entregarla. No es una fianza contractual que se module a gusto, sino una fianza legal. De hecho, si la fianza pactada no se paga, el impago es motivo para pedir judicialmente la finalización del contrato.
La ley prevé que se entregue en metálico, en el momento de la firma o de la entrega de llaves según lo pactado, aunque en la práctica es habitual hacerlo mediante cheque o transferencia inmediata. Lo relevante no es el medio de pago, sino el concepto: ese dinero es una garantía del cumplimiento de las obligaciones del inquilino, no un adelanto de renta ni una penalización.
¿Cuánto es la fianza de un alquiler? (Y qué no es fianza)
El artículo 36.1 fija el importe con precisión y sin margen de negociación:
- Arrendamiento de vivienda: una mensualidad de renta.
- Arrendamiento para uso distinto del de vivienda: dos mensualidades. Aquí entran locales comerciales y oficinas, pero también los alquileres de temporada (por curso académico o por desplazamiento laboral) y las naves industriales o garajes alquilados de forma independiente.
La consecuencia práctica más importante para el inquilino de vivienda habitual es clara: el casero no puede exigir más de un mes en concepto de fianza. Cualquier cantidad superior, salvo que se pacte y formalice como garantía adicional o aval, es abusiva y contraria a la ley.
Y aquí está el matiz que ordena todo el sistema: lo que esté por encima del importe legal no forma parte de la fianza. Si se quiere pedir, tiene que recogerse en el contrato bajo otro concepto, el de garantía adicional, con sus propias reglas y su propio límite.
La distinción no es un tecnicismo. La fianza legal tiene un régimen público de depósito, unas reglas de actualización y un mecanismo de devolución con intereses. La garantía adicional es un pacto privado entre las partes, sujeto a un tope legal pero gestionado de otra manera. Confundir ambas figuras, o disfrazar una garantía adicional de fianza, está en el origen de buena parte de los conflictos del alquiler.
| Concepto | Vivienda habitual | Uso distinto (locales, oficinas, temporada) |
|---|---|---|
| Fianza legal | 1 mensualidad | 2 mensualidades |
| Garantía adicional | Máximo 2 mensualidades (contratos de hasta 5 años, o 7 si el arrendador es persona jurídica) | Sin límite legal |
| Actualización de la fianza | No se actualiza durante los 5 primeros años (7 con persona jurídica) | No se actualiza durante los 5 primeros años (7 con persona jurídica) |
¿Cuánto te pueden pedir de garantía adicional?
El artículo 36.5 permite pactar cualquier tipo de garantía adicional a la fianza en metálico. Las fórmulas más habituales son el aval bancario, el depósito en garantía entregado al propietario y la firma de un tercero como avalista.
Esa libertad tiene un límite introducido por la reforma de 2019: en el arrendamiento de vivienda, en contratos de hasta cinco años de duración, o de hasta siete si el arrendador es persona jurídica, el valor de la garantía adicional no puede exceder de dos mensualidades de renta.
La cuenta que todo inquilino debería memorizar antes de firmar es esta: una mensualidad de fianza legal más, como máximo, dos mensualidades de garantía adicional. La normativa es explícita: no se puede exigir una cantidad superior a esa suma, y en el cómputo de la garantía adicional se incluyen los avales. Antes de 2019 no existía límite de cuantía, lo que explica por qué durante años fue habitual encontrar exigencias de varios meses por adelantado que hoy ya no tienen amparo legal.
El tope, eso sí, protege solo al alquiler de vivienda. En los arrendamientos de uso distinto, la ley no fija límite alguno, de modo que en un local u oficina las partes pueden pactar las mensualidades que consideren. Y la propia redacción legal deja fuera del tope los contratos de vivienda de larga duración, los pactados por más de cinco años, o siete con arrendador persona jurídica.
Hay una regla complementaria que redondea la protección del inquilino de vivienda: los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato corren siempre a cargo del arrendador. La agencia no puede trasladarse al bolsillo del inquilino como un pago más junto a la fianza y las garantías.
Aval bancario y seguro de impago: dentro del mismo límite
Dos figuras del mercado suelen presentarse como si fueran ajenas al tope legal, y no lo son.
El aval bancario
Es el compromiso que adquiere la entidad financiera del inquilino de pagar la renta si este no lo hace, una condición adicional habitual en mercados con mucha demanda. Desde 2019, el aval bancario no puede suponer para el inquilino más de dos mensualidades de renta, porque computa dentro del límite máximo de garantías adicionales que pueden sumarse al mes de fianza.
El seguro de alquiler
Son productos pensados para que el arrendador quede cubierto en caso de impago, y suelen incluir asesoramiento jurídico y coberturas frente a daños por vandalismo o robo. Puede pagarlos tanto el propietario como el inquilino, pero si lo paga el inquilino, su coste tampoco puede exceder esas dos mensualidades, porque entra en el mismo cómputo.
El límite del artículo 36.5 no distingue el envoltorio: depósito, aval o seguro, la suma de garantías que carga el inquilino de vivienda tiene el mismo techo.
¿Dónde se deposita la fianza del alquiler?
La fianza tiene una dimensión pública que muchos inquilinos desconocen. El arrendador está obligado a depositar su importe en el organismo autonómico competente, como el INCASÒL en Cataluña o el organismo de vivienda de la Comunidad de Madrid. El depósito debe hacerse en el plazo previsto desde la firma, y el dinero permanece allí hasta el final del arrendamiento: solo se libera cuando el propietario acredita que el contrato ha concluido y el inmueble se ha devuelto correctamente.
Incumplir esta obligación tiene consecuencias para el arrendador, no para el inquilino. Si la Administración detecta que la fianza no se ha depositado, puede imponer sanciones, con multas que varían según la comunidad autónoma. Y el incumplimiento no exime en ningún caso de devolver la fianza cuando el contrato termina.
Para el inquilino, la recomendación práctica es conservar el resguardo del pago y del depósito de la fianza, junto con cualquier comunicación escrita sobre su devolución: en caso de conflicto, esos documentos son la base para reclamar.
Ten en cuenta que la obligación de depósito recae sobre la fianza legal. Las garantías adicionales siguen el régimen que las partes hayan acordado en el contrato.
¿Se puede actualizar la fianza durante el contrato?
La fianza no es una foto fija, pero tampoco puede moverse cuando el propietario quiera. Según el artículo 36.2, durante los cinco primeros años del contrato, o los siete primeros si el arrendador es persona jurídica, la fianza no está sujeta a actualización. Y no puede incrementarse ni siquiera aunque la renta se vaya actualizando año a año conforme a lo pactado: renta y fianza siguen caminos separados durante ese periodo protegido.
Pasado ese plazo, cada vez que el arrendamiento se prorrogue, cualquiera de las partes puede pedir el ajuste: el arrendador, que la fianza se incremente; el inquilino, que disminuya, hasta igualar una o dos mensualidades de la renta vigente, según el tipo de contrato. El ajuste funciona en ambas direcciones, algo que se olvida con frecuencia: si la renta ha bajado, la fianza también debe bajar. Es un ajuste proporcional, no un cobro nuevo.
En los contratos cuyo plazo pactado supera los cinco años, o los siete con arrendador persona jurídica, el artículo 36.3 remite a lo que las partes hayan estipulado para ese exceso. Si no pactaron nada, se presume que quisieron aplicar a la fianza el mismo régimen de actualización acordado para la renta.
Un detalle operativo más: si al llegar una renovación el arrendador no exige la actualización, no puede reclamarla después con carácter retroactivo.
¿Cuándo te tienen que devolver la fianza?
El final del contrato es el momento de mayor fricción, y el artículo 36.4 le pone un mecanismo de presión económica: el saldo de la fianza que deba restituirse al inquilino devenga el interés legal del dinero una vez transcurrido un mes desde la entrega de las llaves sin que la devolución se haya hecho efectiva.
Conviene leer la norma con precisión, porque es fuente de malentendidos. La LAU no dice literalmente en ningún punto que la fianza deba devolverse en treinta días; lo que dice es que, si al mes de la entrega de llaves no se ha devuelto, el arrendador empieza a pagar intereses sobre la cantidad pendiente. En la práctica, ese mes se ha consolidado como el plazo de referencia y funciona como el margen razonable para que el propietario compruebe el estado de la vivienda y verifique que no quedan deudas.
Lo habitual al terminar es firmar un documento de resolución en el que el inquilino entrega las llaves, momento a partir del cual corre el reloj.
El derecho a la devolución tiene su contrapartida lógica: la fianza responde de los incumplimientos reales del inquilino, y si el arrendador retiene cantidades, debe poder justificarlas.
Retener la fianza sin justificación acaba mal para el propietario: el inquilino reclama, el juzgado obliga a devolver con intereses y es habitual que se impongan además las costas.
Además, no todo desperfecto es imputable. El desgaste por el uso normal de la vivienda, como una pared que necesita pintura o unas juntas de baño gastadas, no puede descontarse de la fianza. Confundir uso ordinario con daño es una de las vías más directas hacia la impugnación judicial.
Lo que la ley no permite (a ninguna de las dos partes)
El artículo 36 traza líneas rojas en ambas direcciones.
Lo que no puede hacer el propietario
- Exigir más de una mensualidad como fianza en vivienda habitual.
- Superar las dos mensualidades de garantía adicional en los contratos protegidos por el tope.
- Dejar la fianza fuera del depósito autonómico donde este es exigible.
- Retener el dinero al final sin justificar los descuentos.
- Cargar al inquilino los gastos de gestión y formalización del contrato.
Lo que no puede hacer el inquilino
La práctica más extendida, y más desaconsejable, es descontar la fianza del último mes de renta, es decir, dejar de pagar la última mensualidad dando por hecho que la fianza la cubre. Es contraria a la ley y constituye un incumplimiento contractual: el inquilino debe abonar todas las mensualidades y esperar a que el arrendador compruebe la vivienda y devuelva la fianza.
La razón de fondo es que la fianza tiene una finalidad específica, responder de posibles desperfectos o deudas pendientes, y aplicarla a la renta deja al propietario sin esa cobertura. Podrían aflorar después impagos de suministros o daños que la fianza debía garantizar.
Quién está exento de pagar fianza
El artículo 36.6 enumera un grupo de arrendatarios exentos: las administraciones públicas estatales, autonómicas y locales, los organismos y entes públicos dependientes de ellas y las mutuas colaboradoras con la Seguridad Social, cuando la renta se paga con cargo a sus presupuestos. Es una excepción tasada que no alcanza a ningún arrendatario particular.
Por qué importa la fecha de firma del contrato
La LAU se ha modificado varias veces desde 1994, y la regulación de la fianza aplicable a cada alquiler no es la vigente hoy, sino la que estaba en vigor cuando se firmó el contrato.
Los contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019 se rigen por la redacción actual, con sus plazos de cinco y siete años y su tope de dos mensualidades a la garantía adicional. Los anteriores se rigen por redacciones previas del artículo 36, con plazos de no actualización distintos, de tres años en algunos periodos, y sin límite a las garantías adicionales en las versiones más antiguas.
Por eso, ante cualquier duda sobre una fianza concreta, la primera pregunta no es qué dice la ley, sino cuándo se firmó el contrato.
En la práctica: tres números que conviene recordar
El régimen de la fianza en el alquiler de vivienda habitual descansa sobre tres cifras:
- Una mensualidad de fianza legal.
- Dos mensualidades como máximo de garantía adicional en los contratos protegidos.
- Un mes desde la entrega de llaves antes de que la devolución pendiente empiece a generar intereses.
Alrededor de ese esquema, la ley reparte deberes con bastante equilibrio: el propietario deposita la fianza donde su comunidad autónoma lo exige, justifica cualquier retención y devuelve a tiempo; el inquilino paga todas las mensualidades hasta el final, sin usar la fianza como último mes, y conserva los resguardos que le permitirán reclamar si algo falla. Quien conoce el artículo 36 sabe exactamente cuánto le pueden pedir al entrar y qué puede exigir al salir. Y esa es, al final, la mejor garantía de todas.
Fuentes
- Abogados Para Todos: «Artículo 36 LAU. Fianza»
- Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana: «Preguntas frecuentes. Alquila bien, ¡es tu derecho!»
- Legatiq: «Cuánta fianza puedo pedir como arrendador y cómo se gestiona»
- Arrenta: «Importe de la fianza de alquiler de una vivienda»
- Bourgeois Fincas: «Fianzas en contratos de alquiler de viviendas o locales»
Preguntas frecuentes
¿Cuánto me pueden pedir de fianza por alquilar una vivienda habitual?
La fianza legal en vivienda habitual es de una mensualidad de renta. Además, en contratos de hasta cinco años (o siete si el arrendador es persona jurídica) se pueden pactar garantías adicionales de como máximo dos mensualidades, avales y seguros incluidos.
¿El aval bancario o el seguro de impago cuentan dentro del límite de garantías?
Sí. Desde 2019, tanto el aval bancario como el seguro de alquiler que pague el inquilino computan dentro del máximo de dos mensualidades de garantía adicional que pueden sumarse al mes de fianza.
¿En cuánto tiempo me tienen que devolver la fianza?
La LAU no fija literalmente un plazo de devolución, pero establece que, si la fianza no se ha devuelto un mes después de la entrega de llaves, la cantidad pendiente devenga el interés legal del dinero. En la práctica, ese mes es el plazo de referencia.
¿Puedo dejar de pagar el último mes de alquiler y que lo cubra la fianza?
No. Descontar la fianza del último mes es contrario a la ley y constituye un incumplimiento contractual. Debes pagar todas las mensualidades y esperar a que el propietario revise la vivienda y devuelva la fianza.
¿Pueden subirme la fianza si me suben el alquiler?
Durante los cinco primeros años del contrato, o siete si el arrendador es persona jurídica, la fianza no puede actualizarse aunque la renta suba. Después, en cada prórroga, cualquiera de las partes puede pedir que se ajuste, al alza o a la baja, a la renta vigente.
