Gastos de comprar una casa: notaría, registro, gestoría y tasación
El precio pactado no es la cifra final. Te explicamos qué hace cada trámite de la compraventa, quién debe pagarlo según la ley y dónde hay margen para negociar o ahorrar.
Quien compra una vivienda en España suele negociar el precio durante semanas y, sin embargo, descubre en la recta final que el precio no era la cifra completa. Alrededor de la firma hay una serie de trámites obligatorios o casi inevitables con costes propios: la escritura ante notario, la inscripción en el Registro de la Propiedad, los impuestos, la tasación y, en muchos casos, los honorarios de una gestoría o de una agencia inmobiliaria.
Bancos, administraciones públicas y promotoras coinciden en señalarlos como la parte menos visible de la operación. En esta guía repasamos qué hace cada trámite, quién debe pagarlo y qué se puede negociar.
¿Por qué el precio de venta nunca es el coste final de una casa?
La compraventa de una vivienda no se cierra con un apretón de manos. Para que la transmisión tenga plena validez frente a terceros, la operación se documenta en escritura pública, se liquidan los impuestos y se inscribe el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad. Cada paso implica a un profesional o a una administración, y cada uno cobra por su intervención.
La Comunidad de Madrid, en su guía para consumidores, lo resume con claridad: más allá del precio de venta existen gastos adicionales que pueden suponer una parte relevante del coste total, y conocerlos con antelación permite planificar mejor y evitar sorpresas. Unicaja recomienda reservar una parte del presupuesto exclusivamente para estos trámites, y Caja Rural de Navarra advierte de que los costes administrativos y fiscales acompañan a la compra haya hipoteca o no.
Hay un matiz que condiciona todo lo demás: los gastos varían según tres factores.
- Si la vivienda es nueva o de segunda mano.
- La comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble.
- Si la compra se financia con hipoteca o se paga al contado.
Por eso dos compradores con presupuestos parecidos pueden enfrentarse a facturas finales distintas, y por eso conviene entender el mecanismo de cada trámite en lugar de memorizar cifras que cambian con el tiempo y el territorio.
Gastos de notaría al comprar una vivienda: qué incluyen y quién los paga
El notario es un funcionario público que da fe de los actos jurídicos celebrados ante él. Según explica AEDAS Homes, en una compraventa su función va más allá de presenciar una firma: comprueba que la operación cumple la normativa, que los datos de comprador y vendedor son correctos y que el inmueble está libre de cargas o deudas. Además, asesora a ambas partes sobre sus derechos, obligaciones e impuestos.
Su intervención es imprescindible siempre que se quiera firmar una hipoteca o inscribir el inmueble en el Registro, porque ambos procesos exigen escritura pública.
Los aranceles notariales
Los honorarios del notario se llaman aranceles y están regulados por el Estado, así que el precio varía muy poco entre notarías. El importe depende del precio de la vivienda, del número de páginas y copias de la escritura y de la complejidad del contrato. A ello se suman las copias de la escritura, necesarias para inscribir la propiedad o hacer gestiones con la Administración; cada ejemplar adicional se paga aparte.
Lo que dice la ley: el artículo 1455 del Código Civil
Aquí llega la primera sorpresa, y es jurídica, no económica. La costumbre dicta que el comprador paga la factura del notario, pero la ley dice otra cosa. Como recuerda Acierto.com, el artículo 1455 del Código Civil establece que los gastos de otorgamiento de las escrituras corresponden al vendedor, y los de la primera copia y los posteriores a la venta, al comprador, salvo pacto en contrario.
En ese último inciso está la clave: las partes pueden acordar otro reparto y, en la práctica, es habitual que el comprador acabe pagándolo todo. Por eso Acierto.com y AEDAS Homes recomiendan dejar este punto cerrado por escrito en el contrato de arras, antes de llegar a la notaría.
Negociar el reparto de gastos forma parte de la negociación de la compraventa, aunque casi nadie lo trate como tal.
Cómo ahorrar en la notaría
- Pedir presupuesto previo en varias notarías.
- Evitar solicitar copias innecesarias de la escritura, porque cada una añade coste.
- Recordar que el comprador tiene derecho a elegir notaría, también cuando hay hipoteca.
Registro de la Propiedad: la inscripción que protege al nuevo dueño
Firmada la escritura y liquidados los impuestos, queda inscribir la vivienda a nombre del comprador. Caja Rural de Navarra precisa un detalle que suele pasar desapercibido: la inscripción no es obligatoria en sentido estricto, pero sí muy recomendable, y se realiza en la inmensa mayoría de los casos porque es lo que legitima la propiedad ante administraciones y tribunales. Quien no inscribe, en la práctica, queda desprotegido.
Acierto.com aporta otra distinción útil: inscribir la compraventa no es lo mismo que inscribir la hipoteca. La primera determina quién es el propietario; la segunda hace constar las cargas que pesan sobre el inmueble. Una vez inscrita la vivienda, el cambio se comunica al Catastro y el siguiente recibo del IBI llega ya a nombre del nuevo propietario, lo que marca el inicio de sus obligaciones fiscales recurrentes.
Los honorarios del registrador, como los del notario, están fijados por normativa y dependen del valor del inmueble. No hay margen de negociación, pero tampoco incertidumbre: el coste es previsible si se consulta antes de firmar.
¿Es obligatoria la gestoría al comprar una casa?
No. De todos los trámites de la compraventa, la gestoría es el único que la ley no exige en ningún escenario. Su papel consiste en registrar la escritura, liquidar los impuestos y manejar la documentación, los pagos y los plazos. La Comunidad de Madrid la describe como un gasto opcional, y Acierto.com subraya que solo se paga si se contrata.
Que sea opcional no significa que sea prescindible para todo el mundo. La propia administración madrileña reconoce que, dada la complejidad de la compra, lo habitual es encargar la documentación a una gestoría. Caja Rural de Navarra señala que la ayuda profesional da tranquilidad y que, en ocasiones, son las propias notarías las que asumen estas gestiones. Y Acierto.com apunta que algunas inmobiliarias incluyen la gestoría en sus honorarios: conviene verificarlo para no pagar dos veces por lo mismo.
Cuando interviene el banco
Unicaja explica que la entidad que concede la hipoteca puede pedir que los trámites se canalicen a través de una gestoría, normalmente la suya. A diferencia de notarios y registradores, los gestores son profesionales libres y sus tarifas no están reguladas, así que comparar antes de contratar tiene sentido.
Quien prefiera ahorrarse este coste puede hacer las gestiones por su cuenta. Según Acierto.com, no son trámites complicados, aunque exigen tiempo y conocer bien el paso a paso y la documentación de cada momento. Si se contrata gestoría, lo habitual es adelantar una provisión de fondos, una cantidad estimada que se devuelve en la parte que sobre al final del proceso.
La tasación: obligatoria si pides hipoteca
La tasación es la valoración oficial del inmueble realizada por un profesional homologado por el Banco de España. Caja Rural de Navarra detalla qué examina el tasador: la localización, el estado del edificio y extras como ascensor o trastero, la altura, la orientación, la superficie, la distribución y la conservación de la vivienda.
Sobre esa valoración el banco decide cuánto puede prestar. Lo habitual, según la misma fuente, es que las entidades financien como máximo una parte del valor de tasación y que la concesión dependa de un análisis global del riesgo que va más allá de la propia tasación.
Con hipoteca, la tasación es obligatoria y la paga el comprador; de hecho, es el gasto hipotecario más visible que sigue a cargo del consumidor tras la reforma legal que explicamos más abajo. Sin hipoteca deja de ser obligatoria, pero la Comunidad de Madrid y Caja Rural de Navarra coinciden en que sigue siendo recomendable, sobre todo en vivienda de segunda mano, para asegurarse de que el precio pactado es razonable. La Comunidad de Madrid añade un consejo: aunque puede contratarse al margen del banco, conviene consultarlo antes con la entidad para evitar duplicidades.
¿Qué impuestos se pagan al comprar una vivienda?
Ningún gasto varía tanto como los impuestos, y ninguno depende tanto de dos preguntas: si la vivienda es nueva o usada y en qué comunidad autónoma está.
Vivienda de obra nueva: IVA y AJD
En obra nueva se paga el IVA sobre el valor escriturado, con un tipo reducido para las viviendas de protección oficial, y además el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que grava los documentos notariales y cuyo tipo fija cada comunidad autónoma. Acierto.com recuerda que en Canarias el IVA se sustituye por el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC).
Vivienda de segunda mano: ITP
En vivienda usada no se paga IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo general también establece cada comunidad. La Comunidad de Madrid precisa que el ITP grava el traslado de la propiedad de una persona a otra, y los impuestos deben liquidarse en el plazo legal desde la escritura, que Unicaja sitúa en los primeros treinta días.
Bonificaciones autonómicas: el trámite más rentable
Dentro de este capítulo hay margen para pagar menos. Unicaja y Acierto.com señalan que varias comunidades aplican reducciones o bonificaciones sobre el ITP o el AJD a jóvenes, familias numerosas, personas con discapacidad y viviendas protegidas. Informarse de las vigentes en la comunidad del inmueble no cuesta nada y puede cambiar la factura fiscal.
Ojo también a las aparentes gangas: según Acierto.com, comprar un local para convertirlo en vivienda tributa a tipos más altos, tanto en IVA si es nuevo como en ITP si es usado.
La plusvalía municipal y otros gastos que no te corresponden
Hay un tributo que el comprador no paga pero debe conocer: la plusvalía municipal, formalmente el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava el incremento del valor del suelo urbano en la transmisión y corresponde al vendedor, como confirman Unicaja, Acierto.com y la Comunidad de Madrid. Su cálculo depende del valor catastral del suelo, de los años de propiedad y de los coeficientes de cada ayuntamiento.
Lo mismo ocurre con el certificado energético, que según Unicaja corre a cargo del vendedor, y con la cancelación de la hipoteca del propietario anterior, que Acierto.com sitúa también en el lado del vendedor. Saberlo evita asumir por desconocimiento costes ajenos.
¿Quién paga la inmobiliaria, el comprador o el vendedor?
Cuando la compra se hace a través de una agencia, sus honorarios entran en la ecuación. Acierto.com explica que normalmente los paga el vendedor, por ser la parte interesada en la venta, pero ninguna norma obliga a ello, así que a veces el coste se reparte. La Comunidad de Madrid remite a lo establecido en el contrato firmado con la agencia.
El pago suele producirse en la firma de la compraventa, aunque la agencia puede pedir un anticipo en las arras o al inicio de su trabajo. La recomendación de Acierto.com es tajante: informarse bien antes de comprar e incluso antes de firmar las arras, porque después el margen de maniobra desaparece.
Gastos de la hipoteca: qué paga hoy el banco y qué paga el comprador
Si la compra se financia con hipoteca, el préstamo genera sus propios trámites y costes. La legislación reciente alteró el reparto de forma sustancial, y conocerlo es la mejor defensa del comprador.
La Comunidad de Madrid y Openbank explican que, desde la entrada en vigor de la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (Ley 5/2019) en junio de 2019, los gastos de notaría, registro y gestoría de la escritura del préstamo corresponden a la entidad, no al cliente. El comprador solo abona la copia adicional de la escritura si la solicita. El AJD de la hipoteca también lo paga el banco, en virtud del Real Decreto-ley 17/2018, aplicable a las hipotecas posteriores al 10 de noviembre de 2018.
Al consumidor le quedan, en esencia, tres frentes:
- La tasación, ya descrita.
- La nota simple, el documento del Registro de la Propiedad que recoge la identificación del inmueble, su titularidad, su extensión y sus cargas y gravámenes. Unicaja la recomienda también como comprobación previa de cargas antes de comprometerse.
- La comisión de apertura, que remunera el estudio, la formalización y la gestión del préstamo. La Comunidad de Madrid señala que muchas entidades la han eliminado, que solo puede cobrarse si está expresamente pactada y que los servicios que la justifican deben estar acreditados.
Openbank añade que puede haber otros costes ligados al préstamo, como productos combinados o comisiones de amortización anticipada o subrogación. Caja Rural de Navarra recuerda que la comisión por cancelación total o parcial está limitada por la Ley de Crédito Inmobiliario y depende del momento en que se amortice. Y un apunte de la administración madrileña: si el banco exige un seguro, lo paga el consumidor, pero la entidad no puede obligar a contratarlo con una compañía determinada.
Quién paga cada gasto de la compraventa: resumen
| Gasto | Quién lo paga | A tener en cuenta |
|---|---|---|
| Otorgamiento de la escritura de compraventa (notaría) | Vendedor por ley, salvo pacto | En la práctica suele asumirlo el comprador; fíjalo en las arras |
| Primera copia y gastos posteriores a la venta | Comprador, salvo pacto | Cada copia adicional se paga aparte |
| Gestoría de la compraventa | Quien la contrate | Opcional; el banco puede pedirla si hay hipoteca |
| Tasación (con hipoteca) | Comprador | Recomendable también sin hipoteca |
| Notaría, registro y gestoría de la hipoteca | Banco | Desde junio de 2019; el cliente paga la copia si la pide |
| AJD de la hipoteca | Banco | Hipotecas posteriores al 10 de noviembre de 2018 |
| Nota simple | Comprador | Útil para comprobar cargas antes de firmar |
| Comisión de apertura | Comprador, si está pactada | Muchas entidades la han eliminado |
| Plusvalía municipal | Vendedor | Depende del valor catastral del suelo y los años de propiedad |
| Certificado energético | Vendedor | — |
| Cancelación de la hipoteca anterior | Vendedor | — |
| Inmobiliaria | Normalmente el vendedor | Según el contrato con la agencia; puede repartirse |
Después de la firma: los gastos de ser propietario
La lista no termina el día de la escritura. Acierto.com enumera los costes recurrentes que estrena el nuevo propietario:
- El IBI, que el ayuntamiento calcula sobre el valor catastral, no sobre el precio de compra.
- Las tasas municipales, como la de basuras.
- Las cuotas de la comunidad de propietarios y las posibles derramas.
- La prima del seguro de hogar.
- La cuota de la hipoteca, si la hay.
No son gastos de la compraventa en sentido estricto, pero forman parte del coste real de la decisión y conviene incluirlos en el presupuesto desde el principio.
Consejos para comprar casa sin sorpresas en los gastos
Leídas en conjunto, las fuentes dibujan un mismo método para el comprador prudente:
- Calcula el coste total antes de comprometerte. Openbank lo plantea como condición previa a cualquier decisión, y Unicaja aconseja apartar presupuesto específico para los trámites.
- Pide la nota simple y verifica las cargas del inmueble antes de firmar nada.
- Negocia y documenta en las arras el reparto de gastos que la ley deja abierto, sobre todo notaría e inmobiliaria.
- Comprueba las bonificaciones fiscales de tu comunidad autónoma por edad, familia o tipo de vivienda.
- Decide con calma si haces los trámites tú o con gestoría: la segunda opción añade un coste y la primera exige tiempo.
- Si hay hipoteca, conoce el reparto legal para no asumir partidas que corresponden al banco.
Conclusión: los gastos «secretos» no tienen nada de secreto
Los llamados gastos ocultos de comprar una casa en España están regulados, documentados y repartidos entre comprador, vendedor y banco con bastante precisión. Lo que los convierte en sorpresa es que rara vez aparecen en el anuncio del inmueble.
La notaría da validez a la operación, el registro protege la titularidad, los impuestos varían según el territorio y el tipo de vivienda, la tasación condiciona la financiación y la gestoría ofrece comodidad a cambio de honorarios. Quien entiende qué hace cada trámite, quién debe pagarlo y qué puede negociarse llega a la firma sin sobresaltos. Esa información es la parte de la compra que no cuesta dinero y la que más ayuda a controlarlo.
Fuentes consultadas
- Unicaja Banco: Cuáles son los gastos de comprar una vivienda
- Acierto.com: Cuáles son los gastos por la compra de una vivienda en España
- Comunidad de Madrid: Quiero comprarme una vivienda. ¿Qué gastos tengo que afrontar?
- Openbank: Descubre los gastos al comprar una vivienda
- AEDAS Homes: ¿Qué gastos notariales hay en una compraventa de una vivienda?
- Caja Rural de Navarra: ¿Cuáles son los gastos de compra de una vivienda?
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la notaría en la compra de una vivienda?
Según el artículo 1455 del Código Civil, el otorgamiento de la escritura corresponde al vendedor y la primera copia y los gastos posteriores, al comprador, salvo pacto en contrario. En la práctica es habitual que el comprador lo pague todo, por lo que conviene fijar el reparto en el contrato de arras.
¿Es obligatorio contratar una gestoría para comprar una casa?
No, es el único trámite que la ley no exige en ningún caso y puedes hacer las gestiones por tu cuenta. Eso sí, si pides hipoteca, el banco puede pedir que los trámites se hagan a través de una gestoría, normalmente la suya.
¿Qué gastos de la hipoteca paga el comprador?
Desde la Ley de crédito inmobiliario de junio de 2019, la notaría, el registro, la gestoría y el AJD de la hipoteca los paga el banco. Al comprador le quedan esencialmente la tasación, la nota simple y la comisión de apertura si está pactada, además del seguro si el banco lo exige.
¿Es necesaria la tasación si compro sin hipoteca?
No es obligatoria, pero sí recomendable, sobre todo en vivienda de segunda mano, porque permite comprobar que el precio pactado es razonable.
¿Quién paga la plusvalía municipal al vender una casa?
La plusvalía municipal corresponde al vendedor. También corren de su cuenta el certificado energético y la cancelación de su hipoteca anterior.
