Impuestos al comprar vivienda: ITP, IVA, AJD y plusvalía

Comprar una casa en España no termina en el precio acordado con el vendedor. Alrededor de esa cifra se levanta una estructura fiscal que conviene entender antes de firmar, porque determina cuánto dinero necesitas reunir de verdad y qué trámites tendrás que completar después de la escritura. La regla básica es sencilla: la vivienda nueva tributa por IVA y por la cuota variable del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD), y la de segunda mano, por el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP). Ambos caminos son excluyentes.

A esa carga se suman el reparto de gastos entre comprador y vendedor, los plazos de autoliquidación y las particularidades que aparecen cuando interviene una hipoteca o cuando el vendedor no reside en España. En esta guía repasamos cada tributo, cuándo se aplica y por qué, y los trámites legales que acompañan a la operación.

¿Vivienda nueva o de segunda mano? La pregunta que decide qué impuestos pagas

Antes incluso de mirar tipos impositivos, hay que saber si la vivienda se considera nueva o usada a efectos fiscales. De esa calificación depende qué impuesto se paga, ante qué administración se ingresa y cómo se calcula.

La Ley del IVA no define la vivienda de forma cerrada, pero la Dirección General de Tributos la ha venido entendiendo como el edificio o parte de él destinado a servir de hogar o sede de la vida doméstica de una persona o una familia.

Lo que sí está delimitado con precisión es la primera entrega: la vivienda que se adquiere al promotor cuando la construcción o rehabilitación está terminada, salvo que se haya utilizado de forma continuada durante un plazo igual o superior a dos años por personas distintas de los adquirentes. El matiz importa. Si un promotor termina la obra, alquila los pisos y dos años después los vende, la operación deja de ser primera entrega para quien no era inquilino, pero sigue siéndolo si compra el arrendatario que ya vivía allí. La obra se considera terminada cuando el arquitecto y el aparejador que dirigieron los trabajos expiden el certificado de fin de obra.

Con esa base, el reparto queda claro:

• La venta de viviendas nuevas por el promotor tributa por IVA.
• La venta de viviendas usadas por empresarios y la venta de viviendas por particulares tributan por ITP, en su modalidad de transmisiones onerosas.

Si tienes dudas en un caso concreto, la sede electrónica de la Agencia Tributaria ofrece un calificador inmobiliario que ayuda a determinar si una compra va por IVA o por ITP.

IVA al comprar vivienda nueva: 10%, 4% e IGIC en Canarias

Cuando compras una vivienda directamente al promotor, y al margen del uso que le vayas a dar, la operación está sujeta al IVA. Es un impuesto estatal que el comprador paga al vendedor, y este lo ingresa después en Hacienda.

El tipo general para la venta de viviendas, incluidas hasta dos plazas de garaje por vivienda y los anexos que se transmitan conjuntamente, es del 10%. Se reduce al 4% en las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

Hay una excepción geográfica: en Canarias no se aplica el IVA, sino el Impuesto General Indirecto Canario (IGIC), cuyo tipo es del 6,5%. La reducción al 4% para vivienda protegida funciona igual en el IVA y en el IGIC.

El IVA aparece también en una figura que a veces se pasa por alto: el alquiler con opción de compra de vivienda nueva. Antes de ejercitar la opción, el arrendamiento se considera prestación de servicios y tributa por IVA, al 10% con carácter general y al 4% en viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

ITP al comprar vivienda de segunda mano: tipos por comunidad autónoma

La compra de una vivienda usada no lleva IVA. En su lugar entra el ITP, en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas. El comprador lo paga y lo ingresa él mismo en la Hacienda autonómica del lugar donde esté el inmueble. Esa autoliquidación, en la que el propio comprador calcula la cantidad y la presenta, es uno de los rasgos que lo distinguen del IVA, donde el pago se hace a través del vendedor.

Al estar cedido a las comunidades autónomas, el tipo varía según dónde radique la vivienda, dentro de una horquilla que se mueve aproximadamente entre el 6% y el 11%. Otras fuentes sitúan la franja habitual entre el 6% y el 10%, con regiones como Madrid en el extremo inferior y comunidades como Cataluña, Galicia o la Comunidad Valenciana en el superior. La conclusión práctica es la misma: confirma el tipo vigente en la comunidad donde está la casa antes de hacer cuentas.

Tipos reducidos del ITP para jóvenes, familias numerosas y otros colectivos

Las comunidades han diseñado bonificaciones para colectivos concretos, con variaciones de un territorio a otro:

• En Andalucía, el ITP se aplica desde 2021 a un tipo único del 7%, con un tipo reducido del 3,5% para familias numerosas, personas con discapacidad igual o superior al 33%, jóvenes menores de 35 años que adquieran su vivienda habitual y víctimas de violencia doméstica o de terrorismo, siempre que se cumplan los requisitos de renta y precio.
• En Madrid, frente al tipo general del 6%, se aplica un tipo reducido del 4% a las familias numerosas que adquieran su vivienda habitual y a las personas con discapacidad física, psíquica o sensorial. La norma madrileña no fija un límite máximo de valor del inmueble para el tipo reducido de familias numerosas, lo que favorece la compra de viviendas de mayor superficie.

Para beneficiarte de estos tipos, la documentación debe estar en regla en la fecha en que se devenga el impuesto; por ejemplo, el título de familia numerosa en vigor.

AJD: qué es el impuesto de actos jurídicos documentados

El AJD es probablemente el más confuso de los tres, porque no grava la compra en sí, sino su formalización documental. Recae sobre documentos notariales, mercantiles y administrativos; en la compra de vivienda lo relevante son los documentos notariales, con una cuota fija y una variable.

• Cuota fija: es modesta y prácticamente igual en todo el país. Corresponde al papel timbrado en el que se extienden los documentos notariales: 0,30 euros por pliego y 0,15 euros por folio.
• Cuota variable: es la que de verdad pesa en el presupuesto. Se aplica cuando la escritura es inscribible en los Registros de la Propiedad, Mercantil o de Bienes Muebles, y su importe depende del porcentaje que apruebe cada comunidad autónoma, entre el 0,5% y el 2%.

La clave está en su relación con el ITP: ambos son incompatibles. Las operaciones en las que se aplica el ITP pagan la cuota fija del AJD, pero quedan libres de la variable. Dicho de otro modo, la cuota variable acompaña al IVA, no al ITP.

Tipo de vivienda	Impuesto principal	AJD	Dónde se ingresa
Nueva (primera entrega del promotor)	IVA: 10% general, 4% VPO de régimen especial o promoción pública (IGIC del 6,5% en Canarias)	Cuota fija y cuota variable	El IVA se paga al vendedor, que lo ingresa en Hacienda
Segunda mano	ITP: aproximadamente entre el 6% y el 11% según la comunidad	Solo cuota fija	El comprador autoliquida en la Hacienda autonómica

Como el ITP, la cuota variable está transferida a las autonomías. El tipo más bajo para documentos notariales en territorio común es el 0,75%, que aplican Canarias y Madrid, mientras que en el País Vasco y Navarra es del 0,5%. En Andalucía el tipo general es del 1,2%, con un reducido del 0,1% para la adquisición de vivienda habitual por familias numerosas, personas con discapacidad, jóvenes menores de 35 años y otros colectivos protegidos. Como las comunidades modifican estas cifras con cierta frecuencia, consulta siempre el tipo vigente.

¿Qué impuestos se pagan si compras con hipoteca?

Financiar la compra introduce dos novedades que conviene separar.

Quién paga el AJD de la hipoteca. Tras la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el AJD derivado de la constitución de la hipoteca recae íntegramente sobre el banco. Pero eso no te exime del AJD de la escritura de compraventa de obra nueva: ese sigue siendo tuyo, haya o no financiación.

Sobre qué se calcula. Cuando media hipoteca y la vivienda es nueva, la cuota variable del AJD no se calcula sobre el valor declarado, sino sobre la responsabilidad hipotecaria, que incluye intereses, costas y gastos y es la cantidad máxima por la que responde el inmueble en caso de ejecución. En una vivienda de segunda mano comprada con hipoteca se aplica el ITP y, por la formalización del préstamo, las cuotas fija y variable del AJD, calculándose también la variable sobre la responsabilidad hipotecaria.

Valor de referencia del Catastro: la base sobre la que se calcula

Hasta hace poco, la base de impuestos como el ITP solía partir del precio escriturado. Desde enero de 2022, la base imponible se rige mayoritariamente por el valor de referencia del Catastro, salvo que el precio de compraventa sea superior. El mismo criterio se aplica al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

En la práctica, si el valor de referencia supera lo que realmente has pagado, el impuesto se calcula sobre esa cifra mayor. No estás indefenso: puedes impugnarlo si consideras que no refleja el valor de mercado, solicitando su rectificación ante el Catastro o recurriendo la liquidación. En los últimos años han prosperado numerosas reclamaciones en zonas donde el valor de referencia se había distanciado del precio real.

Plazos para pagar el ITP y el papel de la gestoría

El proceso no termina al salir de la notaría. El plazo para liquidar el ITP es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, y pasarse cuesta dinero: la presentación fuera de plazo genera un recargo por declaración extemporánea del 5% al 20% según el retraso, más intereses de demora en algunos supuestos.

Aquí entra la gestoría. No es obligatoria si haces los trámites personalmente, pero es muy recomendable para cumplir los plazos y evitar sanciones. Se encarga de liquidar los tributos y presentar la documentación ante el Registro y la administración tributaria a tiempo.

Gastos de compraventa: qué paga el comprador y qué paga el vendedor

Además de los impuestos, la compraventa genera otros costes. La ley fija un reparto por defecto que las partes pueden modular en el contrato de arras.

Comprador	Vendedor
ITP (usada) o IVA y AJD (nueva)	Plusvalía municipal
Registro de la Propiedad para inscribir su titularidad	Ganancia patrimonial en su IRPF
Gestoría para tramitar sus impuestos	Cancelación registral de hipotecas previas
Tasación, si pide hipoteca	IBI de la anualidad completa, salvo pacto de prorrateo, según el Tribunal Supremo
Habitualmente, la totalidad de los aranceles notariales	Por ley, la escritura matriz (aunque en la práctica suele asumirla el comprador)

Sobre la notaría conviene matizar. Según el artículo 1455 del Código Civil, el vendedor paga el otorgamiento de la escritura matriz y el comprador, la primera copia y las sucesivas que solicite. Sin embargo, en la compraventa de viviendas es frecuente incluir una cláusula por la que el comprador asume todos los aranceles notariales, lo que suele vincularse a su facultad de elegir notaría.

No confundas el papel timbrado con los honorarios del notario. Los 0,15 euros por folio son el papel oficial que el notario recauda en nombre del comprador para ingresarlo en Hacienda; los aranceles notariales son los honorarios por el asesoramiento y la fe pública, regulados por el Real Decreto 1426/1989.

Plusvalía municipal: ¿quién la paga al comprar una vivienda?

La plusvalía municipal es el nombre popular del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Grava la revalorización del suelo urbano en el momento de la transmisión, con un tipo que fija cada ayuntamiento.

Por ley corresponde al vendedor, porque grava el aumento de valor durante el tiempo en que fue propietario. Pero las partes pueden pactar que la asuma el comprador, una cláusula que debes analizar con cuidado antes de firmar porque puede suponer un sobrecoste significativo. De ahí la importancia de revisar el contrato de arras.

Tras los pronunciamientos del Tribunal Constitucional, la base imponible puede calcularse por dos métodos, y el contribuyente puede elegir el que resulte más barato:

• Sistema objetivo: tiene en cuenta los años transcurridos desde la compra, el valor catastral y los coeficientes aprobados por el ayuntamiento.
• Plusvalía real: atiende al valor de compra, al de venta y al valor catastral del suelo.

Además, tras las sentencias de 2017 y 2021 y la posterior reforma legal, el impuesto no es exigible cuando no hay incremento real de valor. Aun así, quien vende por menos de lo que compró debe declarar la transmisión ante el ayuntamiento para acreditar la pérdida.

Comprar a un vendedor no residente: la retención del 3%

Si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda mediante el modelo 211, como garantía del Impuesto sobre la Renta de No Residentes del vendedor. El plazo es de un mes desde la escritura.

No es un coste económico para ti, ya que se descuenta del precio que recibe el vendedor, pero sí una obligación seria: si no se practica la retención, la propia vivienda queda afecta al pago del impuesto.

¿Cuánto dinero necesitas además del precio de la vivienda?

Por norma general, los impuestos y gastos que asume el comprador suponen entre el 10% y el 12% del precio de compra, incluyendo la carga fiscal y los honorarios de notaría, registro y gestoría. La cifra varía según sea obra nueva o usada y según tus circunstancias personales, pero sirve como regla de planificación.

A lo que cuesta la vivienda hay que añadir aproximadamente una décima parte más para cubrir lo que no es el precio.

Esa provisión es especialmente importante porque la hipoteca normalmente cubre un porcentaje del valor de tasación o de compra, pero no los impuestos ni los gastos asociados. Necesitas tener ese margen ahorrado por adelantado.

Qué revisar antes de firmar la escritura

Las decisiones fiscales se toman antes de la escritura, cuando todavía hay margen de maniobra. Antes de firmar:

• Comprueba si cumples los requisitos para un tipo reducido de ITP o AJD.
• Verifica si la vivienda es primera o segunda transmisión a efectos del IVA.
• Revisa el valor de referencia catastral por si conviene impugnarlo.
• Confirma si el vendedor es residente o no, por la retención del 3%.
• Lee con atención el contrato de arras para detectar gastos pactados que por ley corresponden al vendedor, como la plusvalía.

Cada uno de estos pasos puede ahorrarte dinero o evitarte un disgusto.

Fuentes consultadas

• BBVA, «ITP, AJD e IVA: los impuestos de las viviendas» (bbva.com).
• CaixaBank, «¿Qué impuestos hay que pagar al comprar o vender una vivienda?» (caixabank.com).
• Agencia Tributaria, «Compro una vivienda ¿tengo que pagar IVA o ITP?» (sede.agenciatributaria.gob.es).
• Orozco & Asociados, «Impuestos al comprar vivienda: guía completa 2026» (orozcoyasociados.es).
• Agave Abogados, «Guía de Gastos e Impuestos en la Compraventa de Vivienda» (agave-abogados.com).