Cómo conseguir una hipoteca: requisitos, tipos y cuánto puedes pedir
Qué mira el banco antes de concederte un préstamo hipotecario, cuánto ahorro necesitas, qué modalidades de interés existen y cuáles son los pasos desde la primera consulta hasta la firma ante notario.
Comprar una vivienda en España casi siempre pasa por la misma puerta: la del préstamo hipotecario. Conviene entender bien qué pide el banco antes de empezar, porque el resultado no depende de la suerte, sino de cumplir una serie de condiciones que las entidades aplican de forma bastante parecida. Esta guía recoge esos requisitos, explica las modalidades de hipoteca que existen y describe el recorrido legal desde la primera consulta hasta la firma ante notario.
Requisitos para una hipoteca: el resumen
Una hipoteca es un préstamo que una entidad bancaria concede para comprar una vivienda y que queda garantizado tanto por el compromiso personal del comprador como por el propio inmueble. Esa doble garantía explica que sus tipos de interés sean más bajos que los de otros préstamos y que el plazo se extienda durante décadas.
Para concederla, el banco mira esencialmente tres cosas:
- Ingresos recurrentes y estables.
- Un nivel de deudas razonable.
- Ahorro suficiente para la parte que la financiación no cubre.
A partir de ahí entran en juego la edad, el historial crediticio, la tasación del inmueble y la elección entre un tipo de interés fijo, variable, mixto o de cuota fija. El proceso termina con una oferta vinculante y la firma de las escrituras de compraventa y préstamo.
Qué es una hipoteca y por qué sus reglas son las que son
El préstamo hipotecario tiene un fin concreto: facilitar el acceso a la vivienda. Lo que lo distingue de otros créditos es que el inmueble queda afectado como garantía del pago: si el préstamo no se devuelve, el banco puede recuperar su dinero ejecutando esa garantía.
Esa seguridad adicional explica dos rasgos que cualquier comprador nota enseguida. El primero, que el interés resulta más barato que en un préstamo personal. El segundo, que el plazo de devolución es largo, porque la inversión es elevada y conviene repartir el esfuerzo durante muchos años.
Entender esta lógica ayuda a interpretar los requisitos. El banco no pide papeles por capricho: cada documento y cada límite responden a la misma pregunta. ¿Podrá esta persona pagar la cuota cada mes durante veinte o treinta años?
¿Cuánto tienes que ganar para conseguir una hipoteca?
La capacidad de pago es el punto de arranque de cualquier solicitud. El importe, el número de titulares, el plazo y el tipo de interés determinan la cuota mensual, y esa cuota se compara con los ingresos recurrentes de quienes firman. Si encaja con holgura en el presupuesto familiar, la operación avanza; si lo estrecha demasiado, el banco la verá como un riesgo.
Como regla general, no es recomendable destinar más de un tercio de los ingresos al pago de deudas, cuota hipotecaria incluida. Algunas entidades sitúan ese listón en torno al 35% de los ingresos netos, y el propio Banco de España maneja recomendaciones en esa franja porque deja margen para seguir pagando aunque los ingresos bajen de forma puntual. La guía hipotecaria oficial sugiere que la cuota no supere alrededor del 30% de los ingresos mensuales. La idea de fondo es la misma: que un gasto imprevisto no te impida cumplir con el préstamo.
¿Y si la cuota que necesitas supera ese porcentaje? Hay margen de maniobra: alargar el plazo para reducir la mensualidad o buscar una vivienda más ajustada a tu capacidad real. Ninguna solución es trivial. Estirar el plazo abarata la cuota, pero encarece el total de intereses, y rebajar las expectativas de vivienda tiene su propio coste personal. Calcula bien antes de comprometerte.
Solvencia e historial crediticio
Tener ingresos suficientes no basta. El banco analiza además la solvencia, es decir, si arrastras deudas pendientes o, peor aún, impagadas. El historial crediticio es la herramienta con la que se hace una idea del tipo de cliente que tiene delante.
Un historial limpio facilita la concesión y puede mejorar las condiciones. Uno con retrasos o impagos puede traducirse en un interés más alto o directamente en un rechazo: a menudo basta un solo recibo en mora para que la solicitud caiga. Acumular muchas tarjetas de crédito de distintas entidades o tener microcréditos tampoco ayuda, porque se interpreta como un perfil de mayor riesgo.
La buena noticia es que el historial se puede cuidar:
- Paga puntualmente.
- Reduce las deudas activas antes de solicitar la hipoteca.
- Mantén un saldo positivo en las cuentas.
- Evita contratar varias financiaciones a la vez.
Si tienes deudas que no puedes saldar de golpe, reestructurarlas o consolidarlas puede ser más sensato que llegar a la solicitud con varios frentes abiertos.
¿Cuánto dinero necesitas ahorrado para comprar una casa?
Este es uno de los requisitos que más sorprende a quien compra por primera vez: las entidades no suelen financiar el cien por cien. Lo habitual es que el límite se sitúe en el 80% del valor de compraventa o de tasación para la primera vivienda, y en el 70% si es una segunda residencia. La guía oficial lo describe en una franja del 70% al 80%, con posibilidad de llegar algo más arriba si se aportan garantías adicionales.
La consecuencia práctica es clara: necesitas, como mínimo, en torno al 20% del valor del inmueble para cubrir la parte que el banco no presta, más un margen de alrededor del 10% para impuestos y gastos de la compraventa. La guía hipotecaria del Gobierno estima que el conjunto de gastos e impuestos ronda el 10% del valor de la vivienda.
Comprar una casa exige tener ahorrado bastante más que la simple entrada.
Algunas entidades exigen una aportación todavía mayor cuando el perfil es más frágil. Si falta estabilidad laboral, no es raro que pidan cerca del 30% del valor de tasación. Para quien no dispone de ese colchón existen alternativas, aunque con cautela: pedir un préstamo personal para cubrir la entrada es posible, pero añade riesgo de sobreendeudamiento.
Los avales ICO: hasta el 100% de la primera vivienda
Existe además una vía pública pensada para quienes pueden pagar la cuota pero no han logrado ahorrar la entrada. A través de una línea de avales gestionada por el Instituto de Crédito Oficial, el Estado puede avalar una parte del préstamo y permitir financiar hasta el 100% de la compra de la primera vivienda habitual.
Está dirigida principalmente a jóvenes y a familias con menores a cargo, y exige condiciones específicas: residencia previa en España durante un tiempo, no tener otra vivienda en propiedad salvo excepciones, no superar ciertos límites de ingresos y patrimonio, y que el precio de la vivienda no rebase el máximo fijado en cada comunidad autónoma. Es una excepción a la regla del 20%, no la norma general.
La estabilidad laboral
Que el sueldo sea suficiente es importante, pero el banco quiere además que sea duradero. Cuanta más antigüedad tengas en tu empleo y mejores sean las condiciones del contrato, más posibilidades tendrás de conseguir el préstamo y en mejores condiciones. Un contrato indefinido con recorrido pesa a favor; una situación inestable o sin apenas antigüedad juega en contra.
Para los autónomos la lógica es la misma: el banco busca beneficios recurrentes y estables, normalmente acreditados con los dos últimos ejercicios. Si no hay estabilidad laboral, la entidad puede compensarlo exigiendo más ahorro, ingresos extra demostrables, ausencia de deudas o un avalista que responda en caso de impago.
La edad y el plazo de la hipoteca
El periodo de amortización, el tiempo pactado para devolver el préstamo, suele moverse entre veinte y treinta años, aunque existen hipotecas desde cinco años y, de forma menos habitual, hasta cuarenta. El techo lo marca la combinación entre tu edad actual y la edad a la que terminarías de pagar.
Algunas entidades no permiten que el titular supere una determinada edad al vencimiento, situando ese límite en torno a los 75 u 80 años. Otra fórmula extendida es que la suma de la edad del titular y la duración del préstamo no rebase un tope. El efecto es el mismo: cuanto mayor eres al firmar, menos años de financiación tendrás y más alta será la cuota mensual.
El inmueble y la tasación
El banco no solo evalúa al comprador, también la vivienda, porque es la garantía del préstamo. La tasación es el proceso técnico que determina su valor oficial y solo puede realizarla una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
Sirve a dos fines: confirma que el precio se ajusta al mercado y fija la base sobre la que el banco calcula cuánto presta, normalmente el menor valor entre el precio de compra y el de tasación. Ojo con los costes: la tasación la paga el solicitante, y debe abonarse aunque la operación no llegue a formalizarse.
Junto a la tasación suele pedirse la nota simple del Registro de la Propiedad, que detalla quién es el titular y qué cargas tiene el inmueble, y la referencia catastral, el código que identifica la propiedad en el catastro.
Qué documentación pide el banco para una hipoteca
Los papeles se organizan en dos bloques: quién eres y cuánto ganas. En el plano personal, lo básico es el documento de identidad (DNI, NIF o NIE) y la información sobre tu estado civil, porque en algunos regímenes matrimoniales se necesita el consentimiento de ambos cónyuges.
En el plano económico, depende de tu situación laboral:
- Trabajador por cuenta ajena: últimas nóminas con sus justificantes bancarios de ingreso, declaración del IRPF del último ejercicio e informe de vida laboral. Si has cambiado de empleo en el último año, es habitual aportar el contrato o más nóminas, y cualquier ingreso extra deberá justificarse.
- Autónomo: declaración del IRPF de los dos últimos ejercicios, informe de vida laboral y modelos fiscales como el resumen anual de IVA, el pago fraccionado del IRPF o el IVA del ejercicio en curso.
- Pensionista: declaración del IRPF del último ejercicio y certificado anual de pensión.
A esto se suman los recibos de otros préstamos en vigor, para que el banco calcule tus gastos fijos y compruebe que no hay impagos, y la documentación del inmueble cuando llegue el momento de tasarlo y firmar. Tenerlo todo preparado agiliza la concesión, justo lo que interesa cuando ya has encontrado la casa.
Tipos de hipoteca: fija, variable, mixta y de cuota fija
Más allá de los nombres comerciales, los préstamos hipotecarios se reducen a cuatro modalidades según cómo se comporte el interés. Los criterios para conceder la hipoteca son los mismos en todas; lo que cambia son las condiciones, el tipo de interés y algunas comisiones.
| Modalidad | Cómo funciona | Ventaja | Inconveniente |
|---|---|---|---|
| Fija | El tipo es constante durante toda la vida del préstamo | Seguridad: las subidas de tipos no te afectan | No te beneficias si bajan; comisión por amortización anticipada mayor |
| Variable | Índice de referencia más diferencial, revisado normalmente cada doce meses | Aprovechas las bajadas; plazos más largos; comisión por amortización anticipada limitada al 1% | También recoges las subidas |
| Mixta | Un primer periodo fijo (dos, tres o más años) y después variable | Diluye riesgos al separar dos etapas | Si los tipos bajan durante el tramo fijo, no lo aprovechas |
| Cuota fija | Técnicamente variable, pero la mensualidad no cambia: varía el plazo | Pagas siempre lo mismo | No sabes con exactitud cuándo terminarás de pagar |
En la hipoteca fija pagas lo mismo cada mes, suban o bajen los tipos de mercado, y suele asociarse a plazos algo más ajustados. La variable acepta plazos que pueden llegar a veinte o treinta años. La mixta reúne ventajas e inconvenientes de ambas. Y en la de cuota fija, si los tipos suben se alarga el plazo en lugar de subir la cuota; si bajan, se acorta.
Cómo se revisa el interés en las hipotecas variables
El interés se revisa de forma periódica, lo más frecuente una vez al año, aunque a veces cada seis meses. Se toma un índice de referencia oficial, elaborado y publicado por el Banco de España, y se le suma el diferencial pactado. El más conocido es el euríbor, la referencia interbancaria a un año, pero existen otros índices oficiales.
Por ejemplo: con un préstamo a euríbor más un punto y el euríbor en el 3%, tu nuevo tipo será el 4% hasta la siguiente revisión. Como la publicación de los índices lleva cierto retraso, se aplica el último dato disponible en la fecha de revisión. Entre una revisión y otra la cuota se mantiene, así que no tienes que reajustar tu presupuesto continuamente.
Comisiones, TAE y el coste real del préstamo
El interés no es lo único que determina lo que pagas. La comisión de apertura engloba los gastos de estudio y tramitación y suele ser un porcentaje del importe con un mínimo. La comisión por amortización anticipada solo se aplica si adelantas pagos para reducir cuota o plazo, y la ley la limita en las hipotecas variables. Solo pueden cobrarse las comisiones que figuren expresamente en la escritura.
Para comparar ofertas, fíjate en la TAE (Tasa Anual Equivalente), que combina en una cifra el tipo nominal, las comisiones y el plazo. Es especialmente útil en las hipotecas fijas; en las variables es más bien orientativa, porque cambiará con cada actualización. Compara siempre productos similares: fijo con fijo, variable con variable y, dentro de los variables, solo los que compartan índice de referencia.
Los pasos para firmar una hipoteca: del folleto a la escritura
- Folleto informativo. La entidad te entrega los aspectos básicos del préstamo (plazo, tipo, comisiones, cuota y gastos a tu cargo) para que puedas comparar.
- Oferta vinculante. Con el visto bueno preliminar del banco, puedes solicitarla. Tiene una vigencia mínima de diez días y debe detallar importe y forma de entrega, amortización, tipo de interés, índice y diferencial si es variable, comisiones, otros gastos y la TAE. Examínala con calma: su contenido es lo que quedará en la escritura.
- Firma ante notario. Se aporta documentación complementaria, como el título de propiedad del vendedor y el último recibo del IBI, y en un solo acto se firman la escritura de compraventa y la del préstamo.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad. Según la legislación española, la garantía hipotecaria solo queda constituida con esa inscripción.
El notario da fe pública de ambas escrituras, está obligado a informar de las cláusulas financieras y a advertir si detecta diferencias entre la oferta vinculante y el contrato. Tienes derecho a revisar la documentación unos días antes en la notaría y a elegir notario.
Aunque la garantía se constituye con la inscripción, la mayoría de las entidades entregan el dinero a la firma para que puedas pagar al vendedor en el mismo acto. Ese día harás además una provisión de fondos para la gestoría, que se encargará de los trámites, el pago de impuestos y el registro; si sobra dinero, lo habitual es que te lo devuelvan.
Seguros e impuestos de la hipoteca
La ley solo obliga a contratar un seguro de daños que cubra el valor del inmueble tasado. Además, suelen ofrecerse un seguro multirriesgo del hogar, que cubre el contenido frente a incendios, robos o daños por agua, y un seguro de vida o de amortización, que cancela la deuda pendiente en caso de fallecimiento o invalidez del titular.
Los impuestos varían según se trate de vivienda nueva o de segunda mano y según la comunidad autónoma. La vivienda de primera mano lleva IVA; la de segunda mano, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. A ello se suma el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados sobre la garantía hipotecaria. Como las cifras cambian de un territorio a otro, consulta el dato exacto en la Agencia Tributaria correspondiente. La referencia orientativa de la guía oficial es que el conjunto de gastos ronda el 10% del valor de la vivienda.
Conclusión: prepárate antes de pedir la hipoteca
Conseguir una hipoteca consiste en demostrar al banco que podrás devolver el préstamo durante mucho tiempo. Todos los requisitos apuntan ahí: ingresos estables que dejen margen tras pagar la cuota, deudas controladas, ahorro para la parte no financiada y los gastos, estabilidad laboral, una edad compatible con el plazo y un inmueble que respalde la operación.
Elige la modalidad de interés que mejor encaje con tu situación, compara ofertas con la TAE en la mano y prepara la documentación con antelación. Entender cada paso, del folleto a la escritura, convierte un proceso que parece complejo en una operación manejable.
Fuentes consultadas
Preguntas frecuentes
¿Qué porcentaje de mis ingresos puedo destinar a la hipoteca?
Como regla general, no es recomendable destinar más de un tercio de los ingresos al pago de deudas, cuota incluida. Algunas entidades sitúan el límite en torno al 35% de los ingresos netos y la guía hipotecaria oficial sugiere que la cuota no supere alrededor del 30%.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para pedir una hipoteca?
Los bancos suelen financiar el 80% del valor para la primera vivienda y el 70% para la segunda, así que necesitas al menos un 20% del precio. Conviene sumar alrededor de un 10% más para impuestos y gastos de la compraventa.
¿Se puede conseguir una hipoteca del 100%?
Sí, mediante la línea de avales del Instituto de Crédito Oficial, que permite financiar hasta el 100% de la primera vivienda habitual. Está dirigida sobre todo a jóvenes y familias con menores y exige requisitos de residencia, ingresos, patrimonio y precio máximo de la vivienda.
¿Quién paga la tasación de la vivienda?
La paga el solicitante de la hipoteca, y debe abonarse aunque la operación no llegue a formalizarse. Solo puede realizarla una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
¿Cuánto dura la oferta vinculante de una hipoteca?
Tiene una vigencia mínima de diez días para que decidas si la aceptas. Debe detallar el importe, el tipo de interés, las comisiones, los gastos a tu cargo y la TAE.
